도곡2구역 분담금 리스크 분석

도곡2구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

도곡2구역(남양주시)은 비례율 72.47%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

남양주 도곡2구역은 덕소 재정비촉진지구 내 재개발 사업으로, 2019년 관리처분 인가를 거쳐 분양까지 진행된 후기 단계 구역이다. 다만 데이터상 추진 단계가 미확인으로 잡혀 있어, 조합원이라면 현재 이주·착공 진척과 본인 권리가액을 조합 공문으로 직접 확인하는 것이 우선이다. 주목할 지점은 비례율 72.47%로, 100%를 기준선으로 보는 관점에서 상당히 낮은 수준이다. 비례율이 낮다는 것은 종전자산이 빠듯하게 환산된다는 의미여서 추가분담 압력이 구조적으로 크다는 뜻이며, R4(초고위험) 등급의 근거도 여기에 있다.

실용적으로는 대표평형 25평형대를 고려해, 권리가액 대비 배정 평형을 한 단계 낮출 때의 부담 변화를 함께 따져보길 권한다. 시나리오상 공사비가 기준 대비 10~20% 오르면 추가부담이 발생하는 구간으로 전환되어, 공사비 민감도가 특히 높은 구역이다. 본 수치는 확정 금액이 아닌 추정·시나리오 범위이며, 실제 분담금은 관리처분 변경과 일반분양 성과에 따라 달라질 수 있다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 도곡2구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R4 (초고위험)

초고위험 등급으로, 비례율이 낮아 분담금 부담이 매우 높습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율이 72.47%로 매우 낮습니다. 종전자산 대비 총사업비가 높아 분담금 부담이 클 수 있으며, 공사비 상승 시 추가 부담이 급격히 증가할 수 있습니다.

참고 자료

• 남양주 도곡2 재개발 사업시행계획 확정 — 하우징헤럴드
• 덕소뉴타운 — 나무위키
• 남양주시청 덕소지구 재정비촉진사업 추진현황

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.