도곡1구역 분담금 리스크 분석

도곡1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

도곡1구역(남양주시)은 비례율 72.47%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

도곡1구역은 남양주시에 위치한 재개발 정비구역으로, 외부 행정고시 기준으로는 2020년 사업시행계획인가 단계를 통과한 이력이 확인됩니다(데이터셋상 단계 표기는 ‘미확인’이라 추정으로 다룹니다). 서울 강남권과 달리 일반분양가 상승 여력이 제한적인 경기 동북부 입지여서, 사업성 지표인 비례율이 72.47%로 100%를 크게 밑돕니다. 비례율이 낮다는 것은 종전자산 대비 사업 후 자산 증가폭이 작다는 뜻이고, 그만큼 조합원 부담이 커질 수 있는 구조여서 위험등급이 R4(초고위험)로 분류된 근거가 됩니다.

조합원 실용 관점에서는, 대표평형 25평을 기준으로 분담금 규모를 단정하기보다 시나리오로 점검하는 편이 안전합니다. 본 데이터의 공사비 민감도 분석에서 공사비가 기준 대비 +10~+20%까지 오르면 추가 부담 압력이 가중되는 흐름이 나타나, 평형 선택과 옵션 결정을 보수적으로 잡고 추정 분양가·물가연동 공사비 조항을 직접 확인하는 것이 핵심입니다. 모든 수치는 확정이 아닌 추정·시나리오이며, 실제 부담은 관리처분 시점의 확정 분양가와 공사비에 따라 달라집니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 도곡1구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R4 (초고위험)

초고위험 등급으로, 비례율이 낮아 분담금 부담이 매우 높습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율이 72.47%로 매우 낮습니다. 종전자산 대비 총사업비가 높아 분담금 부담이 클 수 있으며, 공사비 상승 시 추가 부담이 급격히 증가할 수 있습니다.

참고 자료

• 남양주시청 정비사업 사업현황
• 남양주시 재정비촉진지구별 자료

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.