대림 분담금 리스크 분석

대림, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

대림(송파구)은 비례율 108%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

송파구 방이동(양재대로 1109)에 자리한 대림은 1985년 준공으로 사업 기준 시점에서 40년 차에 접어든 노후 단지다. 지하철·대로 접근성이 양호한 방이동 입지에 정비 절차가 후반부(관리처분 단계로 정리)까지 진척된 것으로 잡혀 있어, 사업 불확실성이 상대적으로 낮게 평가되는 구간에 속한다. 비례율은 108%로 100%를 웃돈다. 비례율이 100%를 넘는다는 것은 종전자산 평가액 대비 종후자산 가치가 더 크게 잡힌다는 의미로, 조합원 권리가액이 분양가를 상쇄하고도 여유가 생기는 환급형 구조에 가깝다. 위험등급이 R1(저위험·환급 가능)으로 산정된 근거도 여기에 있다.

실용 관점에서 주목할 점은 공사비 민감도가 매우 낮다는 것이다. 대표평형 37.8평 기준 시나리오에서 공사비가 동결(base)일 때와 +20% 상승할 때의 추정 결과 폭이 좁게 유지돼, 외부 비용 충격에도 환급 방향의 큰 틀이 흔들리지 않는 시나리오로 읽힌다. 다만 이는 확정 금액이 아니라 입력 변수에 따른 추정 범위이며, 평형 선택(소형↔대형 배정)과 추후 확정될 분양가·금융비용에 따라 개별 조합원의 실제 부담은 달라질 수 있다. 따라서 환급 가능성을 과신하기보다, 관리처분 확정 단계의 권리가액·분담금 통지서를 시나리오 대비해 점검하는 접근이 바람직하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 대림의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 108%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1985년(41년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 대림가락아파트 재건축정비사업조합 - 정비사업 정보몽땅
• 송파 방이동 대림가락아파트, 재건축 본격 추진 - 하우징타임즈
• 방이동 대림아파트 480세대→929세대로 재건축 - 로즈데일리

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.