당산1구역 분담금 리스크 분석

당산1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

당산1구역(영등포구)은 비례율 118.5%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

당산1구역은 영등포구 당산동6가 일대 한강변 입지의 주택정비형 재개발 사업지로, 2026년 정비구역으로 지정 고시되며 추진위원회 구성 단계에 진입한 초기 사업장입니다. 신속통합기획을 통해 용적률 약 300%·최고 39층 737세대 규모로 계획되었고, 보정계수 적용과 일반분양 확대·임대 축소로 사업성이 개선된 점이 핵심 변수입니다. 추정 비례율이 118.5% 수준으로 잡힌 것은 이러한 한강변 분양가 경쟁력과 사업성 개선 기대가 반영된 결과로 볼 수 있으며, 이는 위험등급 R1(저위험·환급 여지)을 뒷받침하는 근거가 됩니다. 다만 정비구역 지정 직후 단계인 만큼 조합 설립·시공사 선정 이전의 추정치라는 점은 감안해야 합니다.

조합원 관점에서는, 시나리오상 공사비가 기준 대비 5%까지 올라도 추가부담 압력이 두드러지지 않다가 10% 이상 상승 구간부터 부담이 가시화되는 구조이므로, 향후 시공 단계의 공사비 협상이 체감 리스크를 가르는 분기점이 됩니다. 대표 평형인 25평형을 기준으로 권리가액과 분양가 차이를 살피되, 한강변 프리미엄이 큰 단지 특성상 평형·향(向) 배정에 따른 분담 편차가 크게 벌어질 수 있어 평형 선택 시 보수적인 공사비 상승 시나리오를 함께 검토하는 것이 합리적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 당산1구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 118.5%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 당산1구역, 분양 늘고 임대 줄고… 재개발 사업성 대폭 향상 (위클리한국주택경제신문)
• 한강변 737세대 ‘당산1구역’ 재개발 신통기획, 서울시 도계위 통과 (머니투데이)
• 영등포구 당산1구역 한강변 랜드마크 단지 737세대로 재개발 (뉴스테이션)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.