까치마을(4단지)(롯데) 분담금 리스크 분석

까치마을(4단지)(롯데), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

까치마을(4단지)(롯데)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

까치마을(4단지)(롯데)는 분당 구미동 미금일로변에 자리한 1995년 준공 단지로, 1기 신도시 재건축 선도지구 흐름이 가속되는 권역에 속한다. 준공 30년차를 갓 넘긴 만큼 둔촌·개포처럼 노후가 극심한 단지보다는 사업 여건이 상대적으로 양호한 편이며, 현재 사업시행인가 단계까지 진입해 정비계획의 윤곽이 잡혀가는 국면이다. 주목할 지점은 추정 비례율이 102% 수준으로 100%를 웃돈다는 것인데, 이는 종전자산 대비 종후자산 가치가 높게 잡혀 조합원 부담이 구조적으로 가벼운 편임을 시사한다. 위험등급이 R2(보통)로 분류된 것도 이 비례율 여력과 사업 진척도에 근거한 추정이며, 분당 일대 사업비 상승 압력을 감안한 보수적 해석이 함께 반영된 결과로 보인다.

다만 비례율은 분양가·공사비 가정에 따라 변하는 추정치이므로 확정 금액으로 받아들여서는 안 된다. 시나리오상 공사비가 20%까지 올라도 조합원 부담 변동 폭이 크지 않게 추정되는 점은 이 단지의 상대적 강점이나, 1기 신도시 동시 추진에 따른 시공·이주 비용 변수는 여전히 열려 있다. 대표 평형이 21평대인 점을 감안하면, 향후 희망 평형을 키울수록 추가 분담 리스크는 비선형으로 커질 수 있으므로 평형 선택 시점에 시나리오별 부담 변화를 함께 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 까치마을(4단지)(롯데)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 1기 신도시 분당 선도지구 재건축 속도…시범 2029년 이주 - 파이낸셜뉴스
• 1기 신도시 재건축 선도지구 공개…“분담금 수준에 성공 달려” - 한국일보

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.