까치마을(3단지)(신원) 분담금 리스크 분석

까치마을(3단지)(신원), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

까치마을(3단지)(신원)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

까치마을(3단지)(신원)은 분당 구미동 미금로 일대에 자리한 1995년 준공 단지로, 30년을 넘긴 노후도와 분당선 미금역 생활권이라는 입지가 맞물려 1기 신도시 정비의 흐름 위에 놓여 있습니다. 본 데이터상 사업시행인가 단계로 기록되어 있는데, 이는 정비 구상이 행정 절차로 구체화되는 길목으로, 이후 관리처분 과정에서 분양가·공사비 확정에 따라 조건이 재산정될 수 있는 시기입니다.

비례율은 102%로, 종전자산 대비 종후자산이 소폭 우위에 있다고 추정되는 수준이며 위험등급은 R2(보통)로 평가됩니다. 시나리오를 보면 공사비가 0~20% 오르는 구간 전반에서 대표평형(약 39.6평) 기준 분담 지표가 환급 쪽(약 -8.2~-8.4)으로 유지돼, 공사비 민감도가 비교적 완만한 편으로 해석됩니다. 다만 이는 확정 금액이 아닌 시나리오 추정이므로, 조합원은 평형 선택과 종전자산 평가, 그리고 인가 이후 실제 공사비 협상 결과를 함께 점검하며 리스크를 가늠하는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 까치마을(3단지)(신원)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 구미동 까치마을(신원) KB부동산
• 까치마을(3단지)(신원) 아파트랭킹

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.