까치마을(2단지)(주공) 분담금 리스크 분석

까치마을(2단지)(주공), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

까치마을(2단지)(주공)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

경기 성남시 분당구 구미동에 자리한 까치마을(2단지)(주공)은 1995년 준공으로 1기 신도시 분당 내 30년차 노후 단지에 해당하며, 1기 신도시 정비 선도지구 흐름과 인접 1단지와의 통합재건축 논의가 맞물려 사업 동력이 형성되는 구간에 있다. 본 데이터상 단계는 사업시행인가로 분류되어 인허가 윤곽은 잡혀가지만, 통합 정비구역 지정·동의율 등 절차 변수는 여전히 추적이 필요한 사안이다. 비례율 102%는 종전자산 대비 개발이익이 균형점을 살짝 웃도는 수준으로, 기본 시나리오에서 추가분담이 발생하지 않는(환급에 가까운) 추정 결과로 이어져 위험등급은 R2(보통)로 평가된다.

다만 이 단지의 핵심 리스크는 공사비 민감도에 집중된다. 시나리오상 공사비가 +5%, +10% 올라도 추정 분담 부담은 거의 변동이 없으나 +20% 구간에서 환급폭이 눈에 띄게 좁아지는데, 이는 대표 17.6평 소형 위주 구성에서 평형 상향(평형 점프)을 선택할 경우 같은 공사비 인상이 체감 부담으로 더 크게 전이될 수 있음을 시사한다. 조합원이라면 비례율 102%를 안전마진이 두텁다고 단정하기보다, 통합재건축 진행 속도와 공사비 협상 결과를 분기마다 점검하며 평형 선택 시 추가 부담 시나리오를 함께 검토하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 까치마을(2단지)(주공)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당 까치마을1·2단지 통합재건축, 구역지정 동의율 50% 조기 달성 — 하우징헤럴드
• 분당신도시/재건축 — 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.