까치마을(1단지)(대우롯데선경) 분담금 리스크 분석

까치마을(1단지)(대우롯데선경), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

까치마을(1단지)(대우롯데선경)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

까치마을1단지(대우롯데선경)는 분당 구미동 미금로변에 자리한 1995년 준공 단지로, 1기 신도시 정비 흐름 속에서 사업시행인가 단계에 들어선 점이 특징입니다. 준공 30년차에 접어들며 노후도 요건은 충분히 갖췄으나, 양지마을·새별마을·목련마을 등이 묶인 분당 1차 선도지구에는 포함되지 않아 인허가·이주 일정이 선도지구 대비 한 박자 늦게 따라가는 권역적 위치에 있습니다. 인가 단계까지 진입한 만큼 계획의 윤곽은 잡혔지만, 분담금 규모를 좌우할 분양가·공사비 협상은 아직 확정 전 영역으로 봐야 합니다.

비례율 102%는 사업성이 본전을 살짝 웃도는 수준으로, 종전자산 대비 추가부담이 크지 않을 가능성을 시사하는 R2(보통) 등급의 근거가 됩니다. 다만 102%는 여유 폭이 두텁지 않아, 공사비가 더 오르면 사업성이 빠르게 본전선으로 수렴할 수 있는 구간입니다. 시나리오상 공사비가 20% 상승해도 대표평형 25.7평 기준 환급 추정폭이 -5.7에서 -5.6으로 거의 움직이지 않아 공사비 민감도 자체는 낮게 추정되는데, 이는 역으로 비례율 버퍼가 얇다는 뜻이기도 합니다. 조합원이라면 환급 시나리오를 확정 수치로 받아들이기보다, 분양가 가정과 평형 배정(신축 평형 선택)에 따라 결과가 어떻게 달라지는지를 리스크 관점에서 점검하는 편이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 까치마을(1단지)(대우롯데선경)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당 선도지구 재건축 ‘본궤도’… 5월 결합 고시 앞두고 가속도 - 대한경제
• 특별정비구역 지정된 분당 선도지구, 재건축 속도 낸다 - 위클리한국주택경제신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.