극동 분담금 리스크 분석

극동, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

극동(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

노원구 하계동 섬밭로의 극동(1988년 준공)은 입주 38년 차로 노후 요건을 채운 단지이며, 현재 사업시행인가 단계로 정비 절차가 후반부에 들어선 상태다. 서울시가 상계·중계·하계동을 묶어 동북권 자족도시로 전환하는 재건축 마스터플랜 권역에 속해, 광역 개발 흐름이 사업 추진에 우호적인 배경으로 작용한다. 주목할 지표는 비례율 109%로, 100%를 상회한다는 것은 조합원 종전자산 평가가 사업비를 감당하고도 환급 여력이 추정된다는 의미여서 위험등급도 R1(저위험·환급 가능)으로 분류된다.

특히 이 단지는 공사비 민감도가 낮은 점이 두드러진다. 시나리오상 기준에서 추가 부담이 3.4억 수준으로 추정되는데, 공사비가 20% 상승해도 3.5억 안팎에 머물러 변동 폭이 거의 없다. 이는 사업시행인가 단계에서 사업성이 안정적으로 확보됐을 가능성을 시사하는 신호다. 다만 어디까지나 시나리오 기반 추정 범위이므로, 조합원은 대표 평형(21평형대) 권리가액과 신축 배정 평형 차이를 직접 대입해 본인 분담 구간을 확인하고, 관리처분 단계의 확정 수치를 통해 재검증하는 접근이 바람직하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 극동의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 상계·중계·하계동 재건축 마스터플랜 (서울특별시)
• 노원 상계·중계·하계동 동북권 핵심 주거복합도시 (헤럴드경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.