광흥창역세권2 분담금 리스크 분석

광흥창역세권2, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

광흥창역세권2(마포구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

광흥창역세권2구역(마포구 신수동 301-1 일대)은 6호선 광흥창역을 끼고 한강과 가까운 역세권 입지로, 서울시가 추진하는 역세권 고밀개발 흐름의 한 축에 있습니다. 단지는 아직 정비구역 지정 및 정비계획 공람 단계로 사업 초기에 해당하며, 동의율 62%로 주민제안 입안을 마친 상태라 향후 절차에서 계획 변동 여지가 남아 있는 점을 전제로 봐야 합니다. 용적률 457%대의 고밀 적용은 일반분양 물량 확보 여건을 비교적 우호적으로 만들어, 이번 진단에서 비례율을 110% 수준으로 추정하게 한 배경입니다.

비례율 110%는 종후자산이 종전자산을 웃돌아 환급 여지가 있는 구간으로, 위험등급 R1(저위험)의 근거가 됩니다. 다만 이는 공사비가 기준선에서 크게 흔들리지 않는다는 전제 위의 추정이며, 시나리오상 공사비가 10~20% 오르면 추가 부담이 발생하는 방향으로 민감도가 드러납니다. 대표 25평형 기준에서도 이 구조는 동일하게 적용되므로, 조합원은 평형 선택보다 착공 전후 공사비 협상과 분양가 가정의 변화를 더 비중 있게 점검하는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 광흥창역세권2의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 광흥창역세권 신수동 301-1일대, 정비구역 지정 공람
• 재개발 공모 선정구역 - 신속통합기획 - 정비사업 정보몽땅

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.