광장극동 분담금 리스크 분석

광장극동, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

광장극동(광진구)은 비례율 100.29%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

광진구 광장동 극동아파트는 한강과 아차산을 끼고 광나루역 역세권에 자리한 1·2차 통합 단지로, 노후한 1,344가구를 최고 49층·약 2,043가구로 다시 짓는 재건축이 추진 중이다. 2023년 6월 안전진단 E등급, 2025년 4월 정비구역 지정 고시에 이어 2026년 1월 조합설립 주민협의체가 구성돼 사업 초기 단계를 막 벗어난 국면이며, 역세권 인센티브로 용적률 330% 적용이 거론되는 점은 일반분양 물량을 늘려 사업성을 떠받치는 핵심 변수다.

비례율은 100% 수준(약 100.3%)으로 추정돼 권리가액과 종후자산이 균형을 이루는 구간이며, 위험등급 R2(보통)는 한강 프리미엄 입지·높은 용적률 인센티브가 받쳐주되 아직 사업비와 분양 조건이 확정 전이라는 양면성을 반영한 결과로 해석된다. 조합원 입장에서는 대표 25평형 기준으로 보더라도, 시나리오상 공사비가 5% 안에서 움직일 때는 추가분담 부담이 제한적이지만 10~20% 이상 상승하는 구간부터 부담이 가시화되는 구조여서, 정비계획 확정과 시공사 본계약에서 정해질 평형 선택과 공사비 조건을 끝까지 따져볼 필요가 있다. 모든 수치는 확정이 아닌 시나리오별 추정 범위이며 향후 사업시행인가 단계에서 재산정될 수 있다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 광장극동의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100.29%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 광진구 광장극동 1344→2049세대 랜드마크 재건축 - 헤럴드경제
• 역세권 인센티브로 용적률 330%…광장극동 재건축 속도낸다 - 서울경제
• 광장극동아파트 재건축, 최고 49층 2,043가구로 재건축 - 하우징헤럴드

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.