경남 분담금 리스크 분석

경남, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

경남(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

서울 노원구 중계동 섬밭로의 경남은 1989년 준공으로 35년을 넘긴 노후 단지이며, 상계·중계·하계를 묶어 추진되는 노원 권역 통합 재건축 마스터플랜과 지구단위계획 재정비 흐름 안에 놓여 있습니다. 권역 내 다수 단지가 추진위·조합설립 단계에 머무는 데 비해, 경남은 이미 사업시행인가를 받아 인허가 리스크의 상당 부분을 통과한 상대적 선행 단지로 분류됩니다. 다만 이 권역은 용적률 상향 여부가 사업성을 좌우하는 변수로 거론되는 만큼, 관리처분 확정 전까지 종후 분양가·세대 구성 가정은 유동적으로 보는 것이 합리적입니다.

비례율 109%는 종후자산이 종전자산을 웃돈다는 의미로, 산정대로라면 환급 여력이 있는 구간이어서 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)로 평가됩니다. 다만 109%는 확정 분담금이 아니라 현 가정 하의 추정치이며, 시나리오상 공사비가 base 대비 +20%까지 올라도 대표 25.7평 기준 부담 증가폭이 비교적 완만하게 묶이는 점이 이 단지의 구조적 강점입니다. 조합원 실용 관점에서는, 비례율이 100%를 넉넉히 넘는 단지일수록 평형 선택(특히 환급 vs 추가부담 경계 평형)이 손익을 가르므로 종전자산 평가액 통지와 관리처분 총회 자료를 기준으로 본인 평형의 시나리오별 위치를 재확인하는 것을 권합니다. 공사비 민감도가 낮은 편이라 해도, 인가 후 시공 단계의 물가·금융비용 변동은 별도 리스크로 남습니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 경남의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 노원구 상계·중계·하계동 재건축 마스터플랜 수립
• 노원구 중계동 2300가구 재건축 시동…“용적률 상향 반드시 필요” - 파이낸셜뉴스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.