건영 분담금 리스크 분석

건영, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

건영(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

하계동 건영은 1988년 준공으로 재건축 연한을 한참 넘긴 노후 단지이며, 극동·벽산과 함께 묶인 하계 일대 노후 클러스터의 일부다. 노원구가 규제완화·신속통합기획으로 정비사업에 다시 활기를 띠는 권역 흐름 속에서, 이 단지는 이미 사업시행인가 단계에 진입해 사업 불확실성이 상대적으로 낮은 편이다. 비례율은 109%로 100%를 웃돌아, 종전자산 대비 권리가액이 더 평가되는 구조다. 위험등급이 R1(저위험·환급 가능)으로 산정된 근거가 여기에 있다 — 추정 시나리오상 추가 분담보다 환급 여지가 열려 있다는 의미다.

다만 R1이라도 안심 단정은 금물이다. 대표평형이 19.8평으로 소형 위주라 신축 평형 배정·평형 상향 선택이 실수익을 좌우하며, 시나리오를 보면 공사비가 기준 대비 20% 올라도 추정 부담 변동폭이 3.8억→3.9억 수준으로 좁게 나타나 공사비 민감도가 비교적 둔감한 편이다. 즉 비례율 여유가 공사비 충격을 흡수하는 완충으로 작동한다. 조합원은 확정 금액을 좇기보다 평형 선택지와 인가 후 관리처분 시점의 사업계획 변동을 리스크 관점에서 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 건영의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 노원구 상계·중계·하계동 재건축 마스터플랜
• 하계동 극동·건영·벽산 단지 정보 (호갱노노)
• 규제 완화로 노원구 재건축 활기… 신통기획 4곳 신규 추진

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.