개포주공6단지 분담금 리스크 분석

개포주공6단지, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

개포주공6단지(강남구)은 비례율 79.89%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 7.23억 수준입니다 (소유 16평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

개포주공6단지는 1983년 준공된 강남구 개포동 단지로, 40년을 넘긴 노후도와 대모산입구역·명문 학군이라는 입지 경쟁력을 동시에 안고 관리처분 단계에 진입해 있습니다. 6·7단지 통합으로 현대건설이 시공을 맡아 사업의 큰 틀은 가시화됐지만, 단계 특성상 분양가·일반분양 물량에 따라 권리가액이 흔들릴 여지가 남아 있는 시점입니다.

주목할 지점은 비례율 79.89%로, 100%를 밑도는 이 수준은 종전자산 대비 종후자산의 개발이익 여력이 제한적임을 시사하며 위험등급 R4(초고위험)의 핵심 근거가 됩니다. 다만 시나리오 분석상 공사비가 0%에서 +20%까지 올라도 추가분담 추정치가 약 7.2억에서 7.4억 범위로 비교적 둔감하게 움직이는데, 이는 강남권 종후자산 가치가 공사비 변동을 흡수하는 구조로 해석할 수 있습니다(추론). 조합원 실용 관점에서는 대표평형 22평 안팎에서 16평 소유로 25평을 희망하는 평형 상향이 분담 부담을 키우는 주된 변수인 만큼, 공사비 민감도보다 ‘어떤 평형을 신청하느냐’가 리스크의 결정적 레버임을 시나리오로 점검해 두실 필요가 있습니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 개포주공6단지의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R4 (초고위험)

초고위험 등급으로, 비례율이 낮아 분담금 부담이 매우 높습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율이 79.89%로 매우 낮습니다. 종전자산 대비 총사업비가 높아 분담금 부담이 클 수 있으며, 공사비 상승 시 추가 부담이 급격히 증가할 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1983년(43년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 현대건설, 개포주공6·7단지 재건축사업 수주
• 개포주공6·7단지, 상가합의 해결 마침표…연내 사업시행 정조준

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.