개포경남우성현대 분담금 리스크 분석

개포경남우성현대, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

개포경남우성현대(강남구)은 비례율 98.1%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

개포 경남·우성·현대(이른바 ‘경·우·현’)는 강남구 개포동의 1980년대 중층 단지들이 한 블록으로 묶여 통합재건축을 추진하는 사례다. 세 단지 약 1,500가구가 2,320가구 규모로 재정비되는 과정으로, 2026년 2월 서울시 도시계획위원회 심의를 통과해 사업이 본격화됐으나 주민설명회에서 통합 동의 철회를 요청하는 의견이 나오는 등 합의 형성 단계의 변수가 남아 있는 정비 초기 국면으로 추정된다. 입지는 강남권 핵심이라 사업성 자체보다 권역 내 동의율과 통합 갈등 조정이 일정 리스크의 핵심 변수다.

비례율은 98.1%로 손익분기 100%를 근소하게 밑도는 수준이며, 위험등급은 R2(보통)로 분류된다. 100% 미만이라는 점은 기준 시나리오에서도 분담 여력이 빠듯할 수 있음을 시사하지만, 강남 입지가 분양가를 뒷받침해 급격한 악화 가능성은 제한적이라는 의미로 R2에 머문 것으로 해석된다(추론). 다만 시나리오상 공사비가 10~20% 오르면 추가 부담 요인이 켜지는 구조여서 공사비 민감도가 등급을 좌우하는 단지다. 조합원 관점에서는 25평형이 대표 평형으로 잡혀 있어 평형 선택 시 분담 시나리오가 달라질 수 있으니, 확정 분담금이 아니라 공사비 인상 폭별 추정 범위로 비교해 판단하길 권한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 개포경남우성현대의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 98.1%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 개포동 ‘경남·우성·현대’ 통합재건축 본격 시동 - 경향신문
• 개포 경·우·현 재건축…2320가구 통합 개발 | 한국경제
• 개포 ‘경남·우성·현대’ 통합재건축협의 난항

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.