개나리주공13 분담금 리스크 분석

개나리주공13, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

개나리주공13(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

경기 군포시 산본동에 자리한 개나리주공13단지는 1995년 준공된 산본신도시 1기 단지로, 30년 차에 접어들며 노후도가 정비사업 요건을 충족한 단지다. 입지로는 지하철 4호선 산본역·금정역 생활권과 1기 신도시 인프라를 갖췄고, 산본신도시 정비기본계획 및 노후계획도시 특별법 적용 권역에 들어 사업 추동력이 비교적 안정적이다. 다만 이 단지는 일반 재건축이 아닌 리모델링(수직·별동 증축, 포스코이앤씨·현대건설 컨소시엄) 방식으로 추진되고 있어, 사업시행인가 단계라는 진척도와 함께 멸실·이주가 없는 증축형 사업의 특성을 함께 봐야 한다.

비례율 추정치 110%는 종전자산 대비 종후자산이 더 크게 평가된다는 의미로, 환급 여력이 있는 저위험(R1) 구간에 해당한다. 이는 산본 권역의 안정적 시세와 증축형 사업 구조가 반영된 결과로 보이나, 비례율은 관리처분 확정 전까지 변동하는 추정 지표임을 전제로 해석해야 한다. 대표 평형이 18.1평으로 중소형 위주인 만큼, 평형 선택 시 권리가액과 증축 후 전용면적 배분을 함께 따지는 것이 실용적이다. 공사비 민감도 측면에서 시나리오상 공사비가 0~20% 오를 때 추가 부담 추정 범위는 약 4.2~4.3억 수준으로 변동 폭이 좁게 모델링되어 있어, 분담금이 공사비 상승에 비교적 둔감한 구조다. 즉 금리·분양가보다 사업 절차(영향평가·인가 일정) 리스크를 더 주시할 단지로 진단된다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 개나리주공13의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 군포시, 산본13구역 재건축 첫걸음 (네이트 뉴스)
• 1호 타이틀 거머쥔 산본개나리13…사업시행계획 통과 (하우징워치)
• 산본신도시 정비기본계획(안) 요약보고서

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.