가야주공, 분담금 리스크는 어느 수준인가?
가야주공(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 경기도 군포시 산본동 번영로 403 |
| 건축년도 | 1993년 (33년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 사업시행인가 |
| 추정 비례율 | 110% |
| 추정 공사비 | 780만원/평 |
단지 심층 분석
경기 군포시 산본동에 자리한 가야주공은 1993년 준공으로 30년을 넘긴 노후 단지이며, 산본신도시 정비기본계획과 선도지구 논의가 본격화되는 흐름 속에서 사업시행인가 단계까지 진입해 일정상 비교적 앞선 위치에 있다. 추정 비례율이 110% 수준으로 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있다고 해석되는 구간이라, 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)로 분류된다. 다만 이는 현재 가정에 기반한 시나리오 결과일 뿐 확정된 정산이 아니며, 사업시행인가 이후 관리처분 단계에서 분양가·일반분양 물량이 구체화되면 수치는 변동할 수 있다.
대표 평형이 12.9평으로 작은 편이라 조합원은 권리가액과 신청 평형 사이의 격차에서 추가 부담이 갈릴 수 있어, 평형 선택 시 종전자산 평가액을 먼저 확인하는 것이 실용적이다. 공사비 민감도는 상대적으로 완만해, 시나리오상 공사비가 20% 상승해도 환급 여력 일부가 줄어드는 정도로 등급 자체를 뒤집지는 않는 모습이다. 그럼에도 최근 자재·인건비 변동성이 큰 만큼 공사비 가정의 보수성을 점검하며 추정 범위로 받아들이는 태도가 바람직하다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 가야주공의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 4억 | - |
| +5% | 4억 | +0.0억 |
| +10% | 4억 | +0.0억 |
| +20% | 4.1억 | +0.1억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))
저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
- 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.