가리봉1구역 분담금 리스크 분석

가리봉1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

가리봉1구역(구로구)은 비례율 104.22%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

가리봉1구역은 구로구 가리봉동 115번지 일대(약 8만4,000㎡)를 정비하는 주택재개발 구역으로, 가산디지털단지·남구로·구로디지털단지에 신안산선(예정)까지 더해진 ‘쿼드러플 역세권’ 입지가 핵심 자산이다. 노후 저층 주거지를 용적률 약 381%로 풀어 최고 49층·2,260세대(공공임대 581세대 포함)로 재편하는 그림으로, 신속통합기획 적용 덕에 정비계획 결정과 추진위 단계가 비교적 빠르게 이어졌다. 다만 본 데이터상 사업 단계는 ‘미확인’으로, 조합설립·시공사 선정 이전 구간의 변동성은 그대로 안고 있다고 보는 편이 안전하다.

추정 비례율 104.22%는 사업비를 빼고도 자산가치가 원래보다 소폭 높게 평가된다는 의미로, 100% 안팎에 머무는 다수 재개발 구역과 비교하면 양호한 출발점이다. 위험등급이 R2(보통)로 매겨진 것도 이 비례율 여력과 역세권 분양성을 반영한 결과로 읽힌다. 그러나 시나리오상 공사비가 10~20% 오르면 추가 부담이 발생하는 구간으로 전환되는 만큼, 비례율 100% 초과분은 공사비 상승을 흡수하는 ‘완충판’에 가깝지 확정 수익이 아니다. 대표 평형 25평을 기준으로 보면, 평형 선택 시 권리가액 대비 분양가 차이와 함께 착공 시점 공사비 변동을 가장 민감한 변수로 두고 시나리오별 추가부담 범위를 점검하는 접근이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 가리봉1구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 104.22%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

참고 자료

• 가리봉1구역 재개발, 정비계획결정 및 정비구역지정 고시 - 하우징헤럴드
• 가리봉1구역, 재개발 추정비례율 104.22%로 추산 - 위클리한국주택경제신문
• [서남권] 구로구 가리봉1구역 재개발 - 서울특별시

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.