부산 수영구 삼익비치아파트는 비례율 110%로, 수치상으로는 사업성이 양호한 편입니다. 비례율 100%를 넘으면 ‘조합원에게 유리한 구조’라는 뜻인데, 그런데 왜 84㎡(25평) 소유자의 같은 평형 분담금이 6.8억 원에 달할까요? 비례율이 높아도 분담금이 클 수 있는 구조, 그리고 조합원이 평형 선택 전에 반드시 확인해야 할 숫자를 정리합니다. 삼익비치 핵심 사업 수치 항목 내용 위치 부산 수영구 민락동 비례율 110% (ANU안, 2025.02 조합 설명회) 조합원분양가 3.3㎡당 약 4,500만 원 일반분양가 3.3㎡당 약 4,900만 원 비례율 110%는 종전자산 감정평가액보다 10% 더 높은 금액을 새 아파트에서 인정받는다는 의미입니다. 사업 자체는 좋은 조건이지만, 문제는 조합원분양가가 높다는 점입니다. ...
여의도 대교아파트의 관리처분계획이 2026년 2~3월 확정되었습니다. 조합원들이 가장 궁금해하는 숫자, 비례율은 84.62%. 초기 추정치 95%에서 10%p 이상 떨어진 수치입니다. 비례율 10%p 차이가 내 분담금에 얼마나 영향을 미치는지, 숫자로 짚어봅니다. 관리처분 확정 핵심 수치 항목 금액 총수입 3조 3,878억 원 총사업비 1조 7,177억 원 종전자산 총액 1조 9,735억 원 비례율 84.62% 조합원 1인당 평균 분담금 약 5억 원 일반분양가 3.3㎡당 9,000만 원 총공사비 3.3㎡당 1,120만 원 비례율이란 ‘내 종전자산(기존 아파트 감정평가액)의 몇 %를 새 아파트 권리가액으로 인정받는가’를 뜻합니다. 84.62%라는 것은, 감정평가액 10억 원짜리 아파트를 가진 조합원이 새 아파트에서 인정받는 금액이 8억 4,620만 원이라는 의미입니다. ...
▲ AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) **핵심 요약** 부산 아파트 경매 낙찰가율이 3년 만에 90%에 육박하며 시장에 온기가 돌고 있습니다. 그러나 같은 부산 재건축이라도 단지별 낙찰가율 편차는 최대 15%p 이상이고, 경매 투자자들은 추가분담금 리스크를 이미 낙찰가에 할인 반영해 들어옵니다. 이 온기가 내 단지의 호재인지 함정인지, 숫자로 검증하지 않으면 수천만 원의 판단 실수가 됩니다. 경매 시장이 뜨거워질수록, 판단 착오의 대가는 더 비쌉니다. 부산 아파트 경매 낙찰가율이 2026년 3월 기준 90%에 육박하며 3년 만에 최고 수준을 기록했습니다. 30년 넘게 살아온 단지가 드디어 제 가치를 찾는 건지, 아니면 추가분담금 부담을 앞두고 투자자들이 먼저 선점하는 건지 — 지금 이 신호를 잘못 읽으면 수천만 원의 이익이 손실로 바뀝니다. 이 글에서는 부산 3개 재건축 단지의 실제 경매 데이터와 추가분담금 변수를 대입해, 조합원이 지금 취해야 할 판단 기준을 짚습니다. ...
▲ AI 분석 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생) 격차가 목동신시가지 단지 간 최대 18%p에 달한다는 추정이 나오는 상황에서, 같은 85㎡ 아파트를 보유한 조합원 간 추가분담금이 1억 원 이상 벌어지는 일이 현실화되고 있습니다. 30년 넘게 살아온 내 집이 재건축 이후 되레 수억 원짜리 채무의 원천이 될 수 있다는 현실, 받아들이기 어렵겠지만 외면할 수는 없습니다. 지금부터 목동신시가지 5단지·7단지·14단지 세 곳의 추정 비례율과 추가분담금 시뮬레이션을 비교해, 총회 동의 전 조합원이 스스로 판단할 수 있는 기준을 제시합니다. ...
▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 공시가격이 38% 올랐습니다. 30년 가까이 살아온 한강변 빌라가 드디어 제대로 평가받는다며 기뻐하던 조합원들이, 몇 달 뒤 관리처분 고지서를 받고 표정이 굳었습니다. 분담금 항목에 전년 대비 8,200만 원이 추가된 숫자가 찍혀 있었기 때문입니다. 공시가가 오르면 내 재산 가치도 오르는 것 아니냐고요? 재개발 구역에서는 그 논리가 정확히 역방향으로 작동합니다. 성수전략정비구역, 노량진2구역, 영등포뉴타운 7구역 세 곳의 실제 사례로, 공시가격 급등이 분담금 폭증으로 이어지는 구조를 데이터로 풀어드립니다. ...
▲ M-DEENO 시뮬레이션 (2026-03-24 기준) 서울시가 여의도 아파트 단지에 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율) 500% 상향을 검토한다는 소식에, 조합원들 사이에서 ‘더 많은 집을 팔면 내 분담금이 줄겠지’라는 기대감이 번지고 있습니다. 결론부터 말하면, 2023년 이후의 공사비 상승 구조에서 용적률 상향은 분담금 감소가 아닌 증가로 귀결될 가능성이 높습니다. 여의도 시범·수정·공작 세 단지의 실제 조건을 토대로, 용적률 상향이 분담금에 미치는 영향을 데이터로 분석합니다. 30년 넘게 품어온 여의도 아파트가 오히려 분담금 부담의 진원지가 될 수 있다는 사실, 지금 확인해야 합니다. ...
부산 수영구 재건축 시장이 이주비 대출 협상이라는 거대한 암초를 만났습니다. 분석 엔진 알고리즘 분석에 따르면, 금리 인상과 DSR 규제가 맞물리며 조합원들의 실질 조달 가능 금액이 예상보다 20~30% 낮아질 위험이 포착되었습니다. 내 집 비워주고 길바닥에? 수영구 재건축, 이주비 대출에 발목 잡히는 이유 내 집을 비워줘야 하는 시점에 갈 곳을 구할 돈이 부족하다면 사업 전체가 흔들립니다. 고금리 기조가 유지되면서 이주비(공사 기간 동안 다른 곳에서 살기 위해 조합원에게 지급하는 대출) 이자 부담을 견디지 못한 조합원들이 현금 청산 위기에 내몰리고 있습니다. ...
분당 노후계획도시 특별법으로 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율. 높을수록 세대 수↑)이 최대 500%까지 허용된다는 소식에 시장이 들썩이고 있습니다. 하지만 분석 엔진 알고리즘 분석 결과, 용적률 상승이 무조건적인 자산 가치 상승으로 이어지지 않는다는 데이터가 도출되었습니다. 공사비(건물을 짓는 데 드는 비용. 평당 단가로 표시) 급등과 기부채납 비율에 따라 조합원(재건축·재개발을 추진하는 주민 자치 법인)이 부담해야 할 금액이 수억 원에 달할 수 있습니다. ...
재건축 사업의 핵심인 수익성이 급격히 악화되면서 과거 '황금알을 낳는 거위'로 불리던 정비사업(낡은 주거지를 개선하기 위한 재건축·재개발 사업의 통칭) 시장이 요동치고 있습니다. M-DEENO의 분석 엔진 알고리즘 분석 결과, 서울 주요 단지의 공사비(건물을 짓는 데 드는 비용. 평당 단가로 표시) 인상률은 최근 3년간 연평균 15%를 상회하는 것으로 나타났습니다. 이번 분석에서는 실제 사례를 통해 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액, 실제로 내야 할 돈) 리스크를 진단합니다. ...
재건축은 단순히 낡은 집을 부수고 새로 짓는 과정이 아닙니다. M-DEENO의 데이터 분석 결과, 서울 내 정비사업(낡은 주거지를 개선하기 위한 재건축·재개발 사업의 통칭)의 평균 소요 기간은 15년을 상회하며, 이 과정에서 발생하는 **추가분담금**은 자산 가치를 결정짓는 핵심 변수입니다. 성공적인 입주를 위해 반드시 통과해야 할 절차별 리스크와 분석 엔진 알고리즘이 도출한 수익성 지표를 공개합니다. 당신의 아파트가 ‘돈 먹는 하마’가 될 수 있는 이유: 재건축의 잔혹한 진실 재건축은 소유주의 노후 자금이 10년 이상 묶이는 초장기 투자 사업입니다. M-DEENO의 전수 조사에 따르면, 서울시 재건축 단지 중 정비구역(재건축·재개발이 진행될 수 있도록 지자체가 지정한 구역) 지정부터 준공(공사가 완료되어 입주 가능한 시점)까지 15년 안에 마치는 비율은 20% 미만에 불과합니다. ...